Kaufnebenkosten-Checkliste beim Immobilienkauf

Wer eine Immobilie kauft, plant meist den Kaufpreis und die monatliche Kreditrate — und übersieht dabei oft einen erheblichen Posten: die Kaufnebenkosten. In Deutschland können Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler zusammen schnell 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen.

Viele Kaufinteressenten rechnen nur mit dem Kaufpreis, wenn sie ihr Eigenkapital kalkulieren. Andere gehen davon aus, die Nebenkosten ließen sich mitfinanzieren — was nicht immer möglich ist und die Belastung erhöht.

In diesem Artikel erfahren Sie:

• welche Nebenkosten beim Immobilienkauf typischerweise anfallen
• wie Sie Nebenkosten grob schätzen und budgetieren
• welche Rolle Eigenkapital bei der Deckung spielt
• wie Nebenkosten in die Gesamtplanung mit dem Baufinanzierung-Rechner einfließen

Die Darstellung dient der unverbindlichen Orientierung und ersetzt keine Finanz-, Rechts- oder Steuerberatung. Verbindliche Beträge erhalten Sie aus dem Kaufvertrag und den behördlichen Bescheiden.

Weitere Ratgeber finden Sie auf unserer Baufinanzierung-Übersicht. Ausführlich zu den einzelnen Posten: Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf.

Zuletzt aktualisiert: 01.06.2026
Geprüft von FinanzLogic Team

Warum Nebenkosten die Finanzierung verändern

Die Darlehenssumme einer Baufinanzierung deckt in der Regel den Kaufpreis ab — nicht automatisch alle Nebenkosten. Banken erwarten häufig, dass Käufer Nebenkosten aus Eigenkapital finanzieren. Wer das nicht einkalkuliert, steht vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags mit einer Finanzierungslücke.

Nebenkosten sind kein „Extra“, das man optional zahlt. Sie sind gesetzlich oder vertraglich vorgeschrieben und fallen unabhängig vom Zinssatz an. Ein günstiger Kredit mit 3,2 % Effektivzins hilft wenig, wenn 30.000 € Nebenkosten nicht gedeckt sind.

Zum Eigenkapital und zur richtigen Einordnung: Eigenkapital bei der Baufinanzierung.

Checkliste: Typische Kaufnebenkosten

Die folgende Übersicht nennt die wichtigsten Posten. Die konkreten Beträge hängen vom Bundesland, vom Kaufpreis und von der Immobilie ab.

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer wird vom Käufer gezahlt und richtet sich nach dem Kaufpreis. Der Steuersatz variiert je nach Bundesland — zwischen 3,5 % und 6,5 %. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € können das allein 14.000 bis 26.000 € sein.

Notar und Grundbuch

Beim Immobilienkauf ist der Notar gesetzlich vorgeschrieben. Er beurkundet den Kaufvertrag, führt die Eigentumsumschreibung durch und trägt ins Grundbuch ein. Notarkosten und Grundbucheintragungsgebühren liegen typischerweise bei 1,5 bis 2,0 % des Kaufpreises — abhängig vom Kaufpreis und der Komplexität.

Maklercourtage

Wenn ein Makler am Verkauf beteiligt ist, fällt eine Courtage an — sofern der Maklervertrag das vorsieht. Seit Ende 2020 gilt in Deutschland häufig die Bestellerprinzip-Regelung: Wer den Makler beauftragt, trägt in der Regel den Großteil der Provision. Prüfen Sie im Exposé und Kaufvertrag, wer zahlt und in welcher Höhe.

Weitere mögliche Posten

Je nach Objekt und Vertrag können zusätzlich anfallen:

• Gutachterkosten — bei Finanzierung oder zur Wertermittlung
• Modernisierungs- oder Renovierungskosten — vor Einzug
• Umzugskosten — kein Kaufnebenkosten im engeren Sinn, aber Teil der Gesamtbelastung
• Anschlusskosten — Strom, Gas, Internet, ggf. Grundsteuer-Antrag
• Gebühren für Baulasten- oder Altlastenprüfung — bei Bestandsimmobilien

Diese Posten sind nicht in jedem Fall relevant, sollten aber in der persönlichen Checkliste stehen.

Nebenkosten schätzen — Faustformeln

Für eine erste Orientierung nutzen viele Kaufinteressenten eine Pauschale von 10 bis 15 % des Kaufpreises. Das ist keine exakte Rechnung, deckt aber in vielen Fällen Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch ab — Maklerkosten können extra kommen.

Beispielrechnung

Die tatsächlichen Werte können abweichen. Holen Sie sich frühzeitig konkrete Angaben vom Notar, Steuerberater oder Finanzierungsberater — nicht nur Schätzwerte aus dem Internet.

Nebenkosten und Darlehenssumme trennen

Im Baufinanzierung-Rechner geben Sie die Darlehenssumme ein — also den finanzierten Kaufpreis, nicht Kaufpreis plus Nebenkosten. Nebenkosten planen Sie separat als Eigenkapitalbedarf.

Zum Effektivzins und zur Rate: Effektivzins bei Baufinanzierungen verstehen.

Eigenkapital: Kaufpreis und Nebenkosten decken

Banken prüfen, ob Ihr Eigenkapital ausreicht — typischerweise für Nebenkosten und oft zusätzlich einen Anteil am Kaufpreis. Üblich sind Anforderungen von 10 bis 20 % des Kaufpreises plus vollständige Nebenkosten aus eigenen Mitteln.

Was zählt als Eigenkapital?

• Ersparnisse auf Giro- oder Tagesgeldkonto
• Wertpapiere und Bausparguthaben (je nach Bank)
• Eigenleistung bei Neubau (begrenzt anrechenbar)
• Schenkungen oder Erbe (mit Nachweis)

Nicht automatisch anrechenbar sind Kredite, die Sie kurzfristig vor der Antragstellung aufnehmen — Banken erkennen das und werten es negativ.

Mehr dazu: Eigenkapital bei der Baufinanzierung.

Finanzierung der Nebenkosten — wann möglich?

Manche Banken erlauben unter bestimmten Voraussetzungen, Nebenkosten mit zu finanzieren — etwa bei sehr guter Bonität oder wenn der Beleihungswert ausreicht. Das erhöht die Darlehenssumme, die monatliche Rate und die Gesamtzinsen. Ob das sinnvoll ist, hängt von Ihrer individuellen Situation ab.

Grundsätzlich gilt: Wer Nebenkosten mitfinanziert, braucht weniger sofortiges Eigenkapital — zahlt aber langfristig mehr Zinsen auf einen höheren Kreditbetrag.

Nebenkosten in die Gesamtplanung einbeziehen

Eine realistische Finanzierungsplanung umfasst drei Ebenen:

1. Kaufpreis — finanzierter Betrag (Darlehenssumme)
2. Nebenkosten — aus Eigenkapital oder ggf. mitfinanziert
3. Laufende Kosten — Instandhaltung, Grundsteuer, Versicherungen, Rücklagen

Der Baufinanzierung-Rechner hilft bei Ebene 1: monatliche Rate, Gesamtkosten und Gesamtzinsen auf Basis von Darlehenssumme, Effektivzins und Laufzeit. Nebenkosten tragen Sie nicht als separates Feld ein — sie gehören in Ihre Eigenkapitalplanung daneben.

Zum Baufinanzierung-Rechner
Monatliche Rate unverbindlich berechnen – ohne Registrierung.

Checkliste vor dem Kaufvertrag

Nutzen Sie diese Liste als Orientierung — nicht als vollständige Rechtsberatung:

• [ ] Grunderwerbsteuersatz für das Bundesland ermittelt
• [ ] Notar- und Grundbuchkosten grob kalkuliert (Kostenvoranschlag beim Notar)
• [ ] Maklerprovision geklärt — wer zahlt wie viel?
• [ ] Eigenkapital für Nebenkosten verfügbar oder Finanzierung geklärt
• [ ] Eigenkapitalanteil am Kaufpreis gemäß Bankanforderung eingeplant
• [ ] Puffer für Renovierung, Umzug und Rücklagen einkalkuliert
• [ ] Finanzierungszusage der Bank liegt vor (idealerweise vor Notartermin)
• [ ] Darlehenssumme, Effektivzins und Laufzeit für Rechner-Vergleich notiert

Wer diese Punkte vor dem Notartermin abarbeitet, vermeidet die häufigste Überraschung: eine Finanzierungslücke von mehreren zehntausend Euro kurz vor Vertragsunterzeichnung.

Typische Fehler bei Nebenkosten

1. Nur den Kaufpreis als Eigenkapitalbedarf rechnen — Nebenkosten fehlen in der Kalkulation.
2. Pauschale „10 %“ ohne Makler — bei Maklerbeteiligung kann die Summe deutlich höher liegen.
3. Nebenkosten in den Rechner-Kreditbetrag einrechnen — der Rechner erwartet die Darlehenssumme, nicht Kaufpreis plus Nebenkosten (es sei denn, die Bank finanziert beides ausdrücklich so).
4. Bundesland ignorieren — Grunderwerbsteuer variiert erheblich.
5. Kein Puffer für unvorhergesehene Kosten — Bestandsimmobilien können Überraschungen bergen.

Bei Unsicherheit: Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf und Gespräch mit Notar oder Finanzierungsberater.

Häufige Fragen

Wie hoch sind Kaufnebenkosten in Deutschland?

Als Faustregel rechnen viele mit 10 bis 15 % des Kaufpreises — abhängig von Bundesland, Maklerbeteiligung und Objekt. Grunderwerbsteuer allein kann 3,5 bis 6,5 % ausmachen; Notar und Grundbuch kommen hinzu.

Kann ich Nebenkosten mitfinanzieren?

Manche Banken erlauben das unter bestimmten Bedingungen. Es erhöht die Darlehenssumme und damit Rate sowie Gesamtzinsen. Standard ist, Nebenkosten aus Eigenkapital zu zahlen — Details klären Sie mit Ihrer Bank.

Gehören Nebenkosten in den Baufinanzierung-Rechner?

Nein — der Rechner erwartet die Darlehenssumme (finanzierter Kaufpreis). Nebenkosten planen Sie separat. Wenn die Bank Kaufpreis und Nebenkosten zusammen finanziert, ist der ausgewiesene Darlehensbetrag die richtige Eingabe.

Ist das eine Finanzberatung?

Nein. Dieser Artikel und der Rechner bieten allgemeine Informationen zur Einordnung. Für verbindliche Beträge und Vertragsentscheidungen wenden Sie sich an Notar, Steuerberater, Bank oder Finanzierungsvermittler.

Kurz zusammengefasst

• Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, ggf. Makler) können 10–15 % des Kaufpreises ausmachen.
• Banken erwarten Nebenkosten meist aus Eigenkapital — frühzeitig einplanen.
• Im Rechner: Darlehenssumme, Effektivzins, Laufzeit — Nebenkosten separat budgetieren.
• Checkliste vor Notartermin abarbeiten, um Finanzierungslücken zu vermeiden.

Hinweis

Dieser Artikel ersetzt keine Finanz-, Rechts- oder Steuerberatung. Steuersätze, Gebühren und Finanzierungsbedingungen können sich ändern. Konditionen und Verfügbarkeit prüfen Sie stets beim jeweiligen Kreditgeber, Notar und Finanzamt. Weitere Informationen finden Sie in unseren Rechtlichen Hinweisen & Haftungsausschluss.

Weitere Grundlagen: Kaufnebenkosten · Eigenkapital · Effektivzins vs Sollzins · Hub Baufinanzierung